Adquirir un apartamento en un edificio antiguo puede ser una excelente decisión financiera y una apuesta por la arquitectura con carácter. Sin embargo, no todo lo que brilla es oro. Antes de lanzarse a comprar una propiedad de 50 o 60 años de antigüedad, es fundamental hacer una revisión detallada que vaya más allá de la apariencia o del metraje.
Muchos compradores se sienten atraídos por el precio más bajo del metro cuadrado, la ubicación privilegiada o el encanto de ciertos detalles constructivos que ya no se encuentran en los proyectos nuevos. Pero lo cierto es que una mala elección puede traducirse en sobrecostos imprevistos, complicaciones estructurales o problemas legales.
Aquí te contamos qué aspectos deberías revisar antes de firmar el cheque, con base en la experiencia de Álvaro Rincón, empresario inmobiliario con décadas de trayectoria y más de diez proyectos de renovación residencial en Bogotá.
El estado del edificio: más allá de lo visible
La primera gran alerta está en el edificio como conjunto. Antes de enfocarte en el apartamento en sí, es importante evaluar el estado general de la edificación.
Empieza por revisar la estructura: observa si hay grietas visibles, columnas debilitadas o signos de asentamientos. Aunque no seas experto, un ingeniero civil puede ayudarte con una inspección visual rápida que identifique señales preocupantes. Las zonas comunes también son una fuente de información valiosa: ascensores, escaleras, pasillos y parqueaderos revelan el nivel de mantenimiento y cuidado general del edificio.
“La administración dice mucho sobre el cuidado del inmueble”, afirma Álvaro Rincón. “Un edificio bien gestionado tiene mantenimiento periódico, buena iluminación y zonas comunes funcionales. Si encuentras goteras, fachadas deterioradas o ascensores obsoletos, es mejor pensarlo dos veces”.
La administración del edificio es, en efecto, otro punto crítico. Un inmueble puede estar en buen estado físico pero tener problemas financieros o administrativos serios. Pregunta por los estados de cuenta, las cuotas de administración, los fondos de reserva y si hay demandas o deudas activas.
También es útil investigar si ha habido intervenciones recientes. Reparaciones en cubiertas, fachadas, redes eléctricas o hidráulicas pueden indicar que el edificio está al día o, al contrario, que hay problemas estructurales recurrentes. Finalmente, revisa el reglamento de propiedad horizontal. Allí sabrás si puedes hacer remodelaciones, si hay restricciones con respecto a obras, materiales, horarios o incluso acabados exteriores.
Un buen edificio es el cimiento de una buena inversión. No lo subestimes.
Las entrañas del apartamento: lo que vas a tener que cambiar
Una vez asegurado que el edificio es viable, viene la parte más emocionante (y riesgosa): el apartamento. Muchos de estos inmuebles tienen gran potencial, pero también demandan intervenciones profundas que debes prever en el presupuesto.
Estas son las áreas que más comúnmente requieren renovación:
- Instalaciones eléctricas: Es casi seguro que tendrás que reemplazarlas por completo. Los estándares de hace décadas no se ajustan a las necesidades actuales de iluminación, conectividad e internet.
- Tuberías de agua: Si el sistema hidráulico es de tubería galvanizada o materiales viejos, tendrás que reemplazarlo. Esto implica romper pisos y paredes. “En edificios de hace 60 años es común que el sistema esté obstruido por óxido y calcificación interna. Es como una arteria tapada: por fuera se ve bien, pero por dentro está colapsada”, explica Rincón.
- Baños y cocina: Estas zonas, que concentran tuberías, enchufes y ventilación, son las que más se transforman en una remodelación moderna.
- Iluminación: Antes era común tener un solo bombillo por habitación. Hoy, los diseños requieren múltiples puntos de luz, lámparas decorativas y soluciones LED.
- Paredes y distribución: Aunque no todos los muros se pueden tumbar, muchos apartamentos antiguos permiten cierta flexibilidad para modernizar los espacios.
- Ventanas y aislamiento: Muchos de estos apartamentos no cuentan con dobles vidrios, ni aislamiento térmico o acústico. Tenlo en cuenta si estás en zonas frías o ruidosas.
- Citofonía y redes: Si quieres instalar domótica, internet de alta velocidad o videoportero, probablemente tengas que rehacer toda la red de comunicaciones del inmueble.
Aunque esta lista puede parecer abrumadora, muchos compradores encuentran que estos desafíos se convierten en oportunidades para diseñar una vivienda única, moderna y con personalidad.
Inspeccionar es proteger tu inversión
No basta con enamorarse de una fachada con historia o de un apartamento amplio. Lo sensato es ir acompañado de un arquitecto o ingeniero que te ayude a detectar riesgos ocultos. También es clave tener una idea clara del presupuesto de remodelación para saber si realmente estás ahorrando o si, al final, el costo total se iguala al de un proyecto nuevo.
“El valor del metro cuadrado puede ser hasta cuatro veces más bajo que el de un edificio nuevo en la misma zona”, concluye Álvaro Rincón. “Con una buena remodelación, puedes tener el doble de espacio y un apartamento moderno a una fracción del costo”.
El auge de la compra para remodelación está demostrando que es posible habitar mejor con menos dinero. Pero el éxito de esta estrategia depende, en gran parte, de hacer una compra inteligente y con los ojos bien abiertos.