Investigación analizó más de 15.000 manzanas catastrales durante diez años y concluyó que el efecto de los alojamientos de corta estancia sobre los precios de los arriendos de largo plazo es estadísticamente indistinguible de cero.
Medellín, septiembre de 2026. Un estudio de la Pontificia Universidad Javeriana que analizó la relación entre la vivienda turística y los precios de los arriendos en Medellín y su área metropolitana no encontró evidencia de que los alojamientos de corta estancia estén provocando un aumento en los precios de los alquileres de largo plazo.
La investigación estudió más de 15.000 manzanas catastrales entre 2015 y 2025, utilizando diez años de información y un diseño causal para diferenciar la simple correlación de un efecto atribuible directamente a la vivienda turística. El resultado principal es contundente: el efecto estimado de la vivienda turística sobre los precios de los arriendos es estadísticamente indistinguible de cero.
El hallazgo adquiere especial relevancia en el contexto de la revisión de 2026 del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Medellín, que contempla una regulación específica para esta actividad. La evidencia disponible plantea una pregunta central para la discusión pública: si el objetivo de la regulación es mejorar la asequibilidad de la vivienda, ¿existe evidencia de que restringir la vivienda turística contribuya efectivamente a reducir los precios de los arriendos?
Una relación que desaparece al analizar las causas
A primera vista, las zonas con mayor presencia de vivienda turística pueden presentar también precios de arriendo más elevados. No obstante, esa relación no demuestra que una actividad sea la causa de la otra.
Para comprobarlo, los investigadores realizaron comparaciones entre manzanas ubicadas dentro de los mismos barrios, evitando comparar zonas con características muy diferentes entre sí. Posteriormente aplicaron metodologías destinadas a aislar el efecto específico de la vivienda turística frente a otros factores que pueden explicar los precios de los arriendos.
Al aplicar estos controles, la relación observada inicialmente desapareció. El resultado se mantuvo además utilizando dos fuentes de datos independientes, lo que refuerza la consistencia del hallazgo.
En términos sencillos: que dos fenómenos ocurran simultáneamente no significa que uno sea responsable del otro. Medellín puede tener más vivienda turística y, al mismo tiempo, experimentar un aumento en los arriendos, pero esto no permite concluir que la primera sea la causa del segundo.
¿Qué factores pueden estar detrás del aumento de los arriendos?
El estudio pone sobre la mesa otros elementos relacionados con la dinámica de la vivienda en Medellín.
Entre 2015 y 2024, la proporción de hogares propietarios en la ciudad pasó de 60 % a 47 %, mientras que los hogares que viven en arriendo aumentaron de 36 % a 45 %.
A esto se suma una reducción de 47 % en los permisos de construcción por cada 100.000 habitantes, un indicador relacionado con la generación de nueva oferta de vivienda.
Estos datos apuntan a una discusión más amplia sobre la asequibilidad: el crecimiento de la demanda de vivienda en arriendo, los cambios en la composición de los hogares, la disponibilidad de suelo urbano y la generación de nueva oferta habitacional son factores que deben ser considerados al momento de diseñar políticas públicas sobre vivienda.
Una decisión con efectos sobre la economía local
La discusión sobre la vivienda turística no se limita al precio de un arriendo. En Medellín existe una red de pequeños prestadores y trabajadores vinculados directa e indirectamente a esta actividad, así como sectores que reciben parte de la demanda generada por los visitantes, entre ellos la gastronomía, el transporte, el comercio y las actividades culturales y artesanales.
Por eso, cualquier modificación regulatoria puede tener efectos económicos sobre personas y negocios que dependen de esta actividad como fuente de ingresos.
El debate no consiste en desconocer el problema de la asequibilidad de la vivienda. Por el contrario, parte de una pregunta fundamental: ¿las medidas que se adopten están respaldadas por evidencia que demuestre que pueden solucionar el problema que buscan atender?
Restringir una actividad sin evidencia de que esa restricción tendrá un efecto sobre los precios de los arriendos puede generar costos económicos sin garantizar el resultado esperado. La discusión sobre el POT, por tanto, requiere considerar tanto el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda como los efectos que las decisiones regulatorias pueden tener sobre quienes desarrollan actividades económicas relacionadas con el turismo.
Una discusión basada en evidencia
Los resultados del estudio aportan nuevos elementos a una conversación que suele estar marcada por la percepción y la experiencia individual. Su aporte consiste en analizar una escala amplia de territorio y un periodo prolongado, buscando identificar si existe un efecto causal entre la vivienda turística y los arriendos de largo plazo.
Los datos analizados corresponden a más de 15.000 manzanas durante diez años, y el efecto estimado sobre los precios no fue simplemente “pequeño”: estadísticamente, es igual a cero.
De acuerdo con los autores, se trata del primer estudio causal sobre esta relación en una ciudad latinoamericana intermedia, lo que aporta una nueva referencia para la discusión sobre regulación, vivienda y turismo en Medellín.
Participar en la discusión del POT
La discusión sobre el futuro de la vivienda turística en Medellín continuará en los espacios institucionales relacionados con la revisión del POT.
La ciudadanía podrá participar en la jornada programada para el viernes 11 de septiembre, a las 8:00 a. m., en el Coliseo de Balonmano de la Unidad Deportiva Atanasio Girardot.
La invitación es a conocer la evidencia, participar en la discusión y aportar a la construcción de políticas públicas que busquen una vivienda más asequible, al tiempo que consideren los efectos económicos y sociales de las decisiones regulatorias.
La discusión sobre vivienda necesita evidencia. Y las decisiones que afectan los ingresos de miles de personas también.
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