La conversación alrededor de la revisión del POT de Medellín está tomando un nuevo giro: la discusión ya no se limita a si la vivienda turística debe ser regulada, sino a qué evidencia justifica restringirla, qué propietarios quedarían afectados y si concentrar la actividad en determinadas zonas realmente resolvería el problema de acceso a la vivienda.
La propuesta de revisión del POT plantea reconocer la vivienda turística como un servicio de hospedaje y limitar su localización a áreas específicas de alta mixtura y determinados sectores de media mixtura. Además, cuando exista cambio de uso, se exigirían las licencias correspondientes. La Alcaldía ha explicado que el objetivo es gestionar los impactos del turismo, proteger el uso residencial y evitar conflictos de convivencia.
Pero esta propuesta ha abierto un debate más amplio. Un estudio reciente de investigadores de la Pontificia Universidad Javeriana, que analizó más de 15.000 manzanas de Medellín y el área metropolitana entre 2015 y 2025, encontró que no existe evidencia causal de que la renta corta produzca un aumento económicamente relevante en los precios de los arriendos de largo plazo. La investigación sí encuentra una correlación entre ambos fenómenos, pero señala que las viviendas de renta corta tienden a ubicarse precisamente en sectores que ya tenían mayor demanda, servicios, conectividad y precios.
El hallazgo resulta particularmente relevante porque uno de los argumentos alrededor de la discusión del POT es la necesidad de proteger la oferta de vivienda y mejorar la asequibilidad.
Una discusión que ya llegó al Concejo
En medio de este debate, el concejal Milton Vasco planteó a través de su cuenta en X una posición que busca separar la regulación de la persecución de la actividad. En sus palabras, “la vivienda turística es una realidad de Medellín y la discusión no puede ser perseguirla o desconocerla. El reto es regularla y ordenarla”.
Medellín necesita inversión, turismo y desarrollo. Pero también tenemos que preguntarnos si un joven puede independizarse aquí, si una familia puede encontrar vivienda y si quien ha vivido toda su vida en un barrio puede seguir viviendo allí.
— Milton Vasco (@MiltonVasco) September 17, 2026
Hoy seguimos estudiando el POT y… pic.twitter.com/5ruyH0kzi9
Vasco también llamó la atención sobre la cadena económica que existe alrededor de esta actividad: propietarios, trabajadores de limpieza, transportadores, tiendas, restaurantes y otros comercios de los barrios. Su propuesta es revisar alternativas que permitan a quienes actualmente desarrollan la actividad transitar hacia una mixtura compatible y cumplir las reglas, buscando un equilibrio con la vivienda residencial y la convivencia.
La postura sintetiza buena parte de la discusión que ahora enfrenta el Concejo: cómo ordenar una actividad que ya existe sin que el cambio normativo termine dejando por fuera a quienes actualmente dependen de ella.
El artículo que encendió la discusión
La controversia tomó fuerza también a partir de una columna publicada por Luis Guillermo Vélez en El Colombiano, titulada “La vivienda turística: nuevo delito sin víctima”. El columnista centra su análisis en el artículo 322 del proyecto de POT y advierte que este clasificaría la vivienda turística como un servicio de hospedaje. En sus redes sociales llamó a esta propuesta “el almendrón de las restricciones de la propuesta del POT de Medellín a la vivienda turística.”
Lea la columna en El Colombiano
La discusión, por tanto, no es solamente sobre turismo. También está en juego el cambio de uso que podría producirse sobre determinados inmuebles y las condiciones bajo las cuales sus propietarios podrían continuar generando ingresos mediante rentas de corta duración.
La senadora del Centro Democrático María Clara Posada se unió a la conversación en X y cuestionó la premisa de que restringir las rentas cortas a zonas de media y alta mixtura vaya necesariamente a aumentar la oferta residencial y reducir los precios de los arriendos.
“Aún si se eliminaran todas las rentas cortas, no habría una variación del precio de la vivienda”, sostuvo, argumentando que las unidades que eventualmente regresaran al mercado residencial no serían suficientes frente a la demanda existente.
#ALERTA El POT que presentó la Alcaldía de Medellín ante el Concejo podría limitar las rentas cortas en la ciudad.
— Maria Clara Posada (@MaclaPosada) September 17, 2026
El argumento es que estos servicios han aumentado el costo de los arriendos, pero esa premisa es equivocada.
En cambio, restringir esta actividad sí dispararía… pic.twitter.com/8objwGsx4j
Posada también señaló que una restricción territorial podría afectar a propietarios que actualmente reciben ingresos de estos inmuebles, particularmente aquellos ubicados por fuera de las zonas de mayor concentración turística.
Su argumento coincide con otro elemento que aparece en la evidencia reciente: el problema de oferta de vivienda en Medellín no parece ser pequeño ni atribuible a una sola actividad. Entre 2015 y 2024, las licencias de construcción por cada 100.000 habitantes cayeron de 121 a 64 en Medellín, una reducción del 47 %. En el Valle de Aburrá la caída fue del 55 %, al pasar de 144 a 65.
El propio estudio de la Javeriana identifica la desaceleración de la construcción, las restricciones para desarrollar suelo y las dificultades de financiación hipotecaria entre los factores relevantes para entender la presión sobre el mercado de vivienda.
El problema podría estar en otro lugar
El economista y profesor de EAFIT César E. Tamayo fue directo al referirse al estudio:
“Pongámonos serios en Medellín con la vivienda. Usemos la evidencia: este estudio (...) muestra que la renta corta per se NO causa el alza en alquileres. Falta es oferta, densificar; la alcaldía debe producir suelo para que se construya”.
Pongámonos serios en Medellín con la vivienda. Usemos la evidencia: este estudio de del gran economista @af_giraldo y coautores muestra que la renta corta per se NO causa el alza en alquileres. Falta es oferta, densificar; la alcaldía debe producir suelo para que se construya. https://t.co/HfqGkY18OD
— Cesar E. Tamayo (@cesaretamayo) September 16, 2026
La investigación de la Javeriana respalda la primera parte de esa afirmación: al incorporar controles por las características de los inmuebles y utilizar distintas estrategias estadísticas, los investigadores no encontraron evidencia de un efecto causal relevante de la renta corta sobre los arriendos tradicionales.
La pregunta que queda sobre la mesa: ¿quién queda por fuera?
Ese es precisamente el interrogante que formuló Jorge Torres, exdirector de Isvimed:
“La propuesta concentra la vivienda turística en determinadas zonas. La pregunta es obligatoria: ¿cuántos propietarios que hoy viven de esta actividad quedarán por fuera y quiénes quedarán dentro?”
Torres pidió conocer antes de la aprobación del POT el mapa, los inmuebles afectados y el impacto económico de la modificación normativa.
🚨 Ojo con las rentas cortas en el nuevo POT de Medellín.
— Jorge Torres (@jorgetorresra) September 16, 2026
La propuesta concentra la vivienda turística en determinadas zonas. La pregunta es obligatoria: ¿cuántos propietarios que hoy viven de esta actividad quedarán por fuera y quiénes quedarán dentro?
Antes de aprobarlo,…
La discusión también ha llevado a cuestionar cuál es realmente la raíz del problema habitacional de Medellín.
El autor Camilo Guzmán puso el foco en la oferta inmobiliaria y en las condiciones de financiación, señalando que la reducción de permisos de construcción ha sido significativa tanto en Medellín como en el Valle de Aburrá.
No es la renta corta, ni el turismo el responsable de los precios altos en los arriendos en Medellín.
— Camilo Guzmán (@CamiloGuzmanSa) September 16, 2026
En realidad, la culpa es del Estado, del exceso de regulación, de su apetito por gastar que se devora el crédito disponible, y la irresponsabilidad fiscal que mantiene las… https://t.co/qzl5mCmb11
Y los datos disponibles en La República muestran que la ciudad enfrenta, efectivamente, una transformación profunda de su mercado habitacional: entre 2015 y 2024, los hogares propietarios pasaron de representar el 60,1 % al 47,2 %, mientras que los hogares arrendatarios aumentaron de 35,9 % a 45 %.
Así, el debate que abrió el POT plantea varias preguntas que todavía están por resolverse: ¿cuánta vivienda adicional podría generar realmente una restricción a las rentas cortas?, ¿qué propietarios tendrían que cambiar de actividad?, ¿qué impacto tendría sobre el turismo y las economías barriales?, y, sobre todo, qué otras medidas necesita Medellín para aumentar efectivamente la oferta de vivienda?
La discusión seguirá en el Concejo, donde la propuesta tendrá que balancear vivienda, turismo, actividad económica, convivencia y ordenamiento territorial. Más que una discusión entre “vivienda turística sí” o “vivienda turística no”, el debate que se está configurando es sobre qué problema quiere resolver el POT y si las herramientas propuestas están respaldadas por suficiente evidencia para hacerlo.
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