El Concejo de Medellín llega al Cabildo Abierto del 11 de septiembre con una premisa de fondo: la vivienda turística está detrás del encarecimiento de los arriendos en la ciudad, y que al restringir su desarrollo en determinadas áreas de la ciudad contribuirá a bajar los precios de los arriendos.
Nueva York probó exactamente esa hipótesis y esa receta. El resultado, medido por investigadores de Harvard Business School, Wharton y Boston University, fue claro: no resolvió el aumento de los precios del arriendo.
Esto no es una comparación entre Medellín y Nueva York como ciudades, son mercados de escalas y dinámicas muy distintas, no obstante tienen en común que señalaron al mismo sospechoso para un problema similar, y una de las dos ya tiene el veredicto final.
El 99 % del problema no era la vivienda turística
El estudio de Harvard Business Review encontró que, entre 2011 y 2021, el arriendo promedio en Nueva York subió 32 %, hasta superar los US$1.800 mensuales. De la vivienda turística, los investigadores le atribuyen apenas US$125 al año al arriendo del inquilino promedio: cerca del 1% del crecimiento agregado de los arriendos de la década. El 99 % restante lo explica algo mucho más estructural: la escasez de vivienda y las restricciones a la construcción.
Nueva York igual optó por la restricción más dura posible: la Ley Local 18 llevó a la eliminación del 90% de la oferta de arrendamientos de vivienda turística en la ciudad. Sin embargo, los precios de los arriendos siguieron subiendo y la escasez estructural de vivienda se mantuvo intacta. Mientras tanto, los pequeños prestadores de vivienda turística y toda la economía local alrededor del turismo se vieron afectados por estas prohibiciones.
Lo que sí perdió la ciudad al prohibir
Del lado de los pequeños prestadores de vivienda turística, eran justamente los hogares de menores ingresos los que más ofrecían su vivienda en los días de mayor demanda y precios más altos, usando un activo que ya tenían para generar ingresos adicionales.
El estudio retrata cómo la ciudad le dio la razón a los hoteles sin resolver el problema de fondo, y de paso eliminó esos beneficios para viajeros, prestadores y comercio local. Esto resultó reflejado en los ingresos de comerciantes y mercados de barrio, bares y restaurantes locales, entre otras ofertas cuyo mayor flujo se nutría de los viajeros que buscaban experiencias locales.
El diagnóstico de Nueva York tiene un paralelo local. Según el Documento de Trabajo sobre Economía Regional y Urbana N.º 335 del Banco de la República, Medellín se convirtió en 2024 en la ciudad con el arriendo relativamente más caro del país, superando a Bogotá.
Este estudio diagnostica como punto de quiebre en costos de arriendo el periodo entre los años 2017 y 2018, asociando fuerzas que poco tienen que ver con el hospedaje turístico de corta duración (estadías menores a 30 días) sino al auge del trabajo remoto y al creciente atractivo de la ciudad para turistas.
A eso se suma un dato que rara vez aparece en el debate: según el Sistema de Inteligencia Turística, en 2025 el 93,45% de quienes llegaron a Medellín lo hicieron por turismo, con una estadía promedio de 4,2 días; la ocupación de las viviendas turísticas fue del 51%, frente al 64,9 % de los hoteles. Es decir, tampoco en Medellín hay evidencia de que el hospedaje turístico esté vaciando camas de la industria hotelera.
De ahí surge el error diagnóstico que hoy en día abordan normativas como el POT: la vivienda turística no suele incluir estadías lo suficientemente largas como para tener un impacto significativo en el alza de los arriendos.
Mientras tanto, problemas como el nomadismo digital son confundidos con la vivienda turística y pasan desapercibidos: Hoy llegan a Medellín cerca de 8.300 nómadas digitales cada mes: el POT busca prohibir la vivienda turística, pero son grupos como los nómadas digitales quienes suelen tomar arriendos de más de 30 días, creando verdadera presión sobre los costos.
Lo que está en juego el 11 de septiembre
Con la revisión de mediano plazo del Plan de Ordenamiento Territorial, la Administración plantea restringir la localización de la vivienda turística a zonas específicas de la ciudad. Es una decisión que debe tomarse basada en evidencia: en Nueva York, la misma lógica, culpar al hospedaje turístico del costo de la vivienda, produjo una prohibición que no bajó los arrendamientos ni un punto porcentual relevante, y sí borró beneficios económicos para miles de hogares y visitantes.
En Colombia, los beneficios económicos de estos hogares no son solo los prestadores de vivienda turística, sino abarcan toda una red de economías locales que se construyen a su alrededor: oferta gastronómica autóctona de pequeños cafés y restaurantes, tiendas de barrio, bares y mercados, artesanos, incluso servicios de transporte o guía turística para los viajeros.
Ese es el punto de comparación real para el Concejo el 11 de septiembre, fecha en que se llevará a cabo el Cabildo Abierto en la Unidad Deportiva Atanasio Girardot: no si Medellín se parece a Nueva York, sino si va a repetir el mismo error de diagnóstico que ya le costó caro a esa ciudad.
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